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「先月の引き落とし、なんか多くない…？」
2025年に入ってから、そう感じている方が増えています。日銀が利上げを進めたことで、変動金利型の住宅ローンは実質的に上昇局面に入りました。長年「低金利だから変動でいい」と思って組んだローンが、じわじわと家計を圧迫し始めているのです。
特に40代は、ローンの残高がまだ多く残っていることが多い世代。「このまま変動でいいのか」「今から固定に変えたほうがいいのか」「そもそも借り換えって何をすればいいの？」——そんな疑問を抱えている方のために、今回は元損保マンのFP・村松誠一先生とさおりさんの対話形式で、わかりやすく解説していきます。
1. 2025年、さおりさんの不安がはじまった
さおりさん（47歳）は、夫と2人の子どもと暮らす専業主婦。10年前に3,200万円の住宅ローンを変動金利0.6%で組みました。毎月の返済は8万円台で、「これくらいなら余裕」と思っていたのですが——。
先生、最近ニュースで「金利が上がった」って聞くんですけど、うちのローンも関係あるんですか？銀行から何も連絡が来てないから、大丈夫かなって思ってたんですけど。
連絡が来ないのは、すぐには返済額が変わらないからです。変動金利ローンの多くは「5年ルール・125%ルール」があって、金利が上がってもすぐに月々の返済額には反映されない仕組みになってる。でもそれは「支払いが増えていない」のではなく、「元本の減り方が遅くなっている」ということなんですよ。
え、どういうことですか？返済額は変わってないのに、損してるってこと？
そういうことです。毎月8万円払っていても、金利が上がると利息に消える分が増えて、元本が減らなくなる。つまり、同じお金を払い続けているのにローンがなかなか終わらなくなるんです。将来的には返済額そのものが上がる可能性もある。
2. 金利が上がると、実際いくら増えるのか
「なんとなく困る」ではなく、具体的な数字で見てみましょう。
条件：借入残高2,000万円、残り20年、元利均等返済
| 金利 | 月々の返済額 | 総返済額 | うち利息合計 |
|---|---|---|---|
| 0.6%（従来） | 約91,900円 | 約2,205万円 | 約205万円 |
| 1.0%（現在水準） | 約92,000円 ※ | 約2,208万円 | 約347万円 |
| 1.5%（今後の想定） | 約96,500円 | 約2,316万円 | 約516万円 |
| 2.0%（さらに上昇） | 約101,200円 | 約2,428万円 | 約628万円 |
※5年ルールにより返済額は据え置きだが、元本の減少ペースが遅くなる
えー！！2%になったら0.6%のときより200万円以上も多く払うことになるんですか？それって普通にやばくないですか……。
そうなんです。「月々はそんなに変わらないから大丈夫」と思っていると、気づいたときには総支払額がかなり膨らんでいる。特に40代でローンの残り年数が長い方は、この影響が大きく出やすいんですよ。
3. 借り換えで得する人の条件
では「今すぐ借り換えるべきか」というと、全員にYESとは言えません。得する人と、あまり効果がない人に分かれます。
先生、うちは借り換えたほうがいいんですかね？なんか手続きが面倒そうで、どうせたいした差がないんじゃないかって思っちゃうんですけど。
3つのポイントで判断できます。①残高が1,000万円以上ある、②現在の金利と借り換え先の金利差が1%以上ある、③残り返済期間が10年以上ある——この3つが揃っているなら、借り換えで数十万円から100万円以上お得になるケースが多い。さおりさんの場合は残高が多そうなので、試算してみる価値は十分ありますよ。
100万円！？それは無視できないですよね。でも、「借り換え先が見つからなかったら」とか、「審査に落ちたら恥ずかしい」とか、考えるといろいろ不安で。
審査への不安は多い人が持ってますね。ただ、今のローンを問題なく返済している方は、基本的に審査のハードルはそこまで高くない。むしろ現在の年収・勤続年数が安定しているなら、40代の今が審査に通りやすい最後のタイミングという側面もあります。50代に入ると完済時年齢の問題でローン期間が短く設定されることがあるので、動くなら早いほうがいい。
変動か固定か、どちらへ借り換えるべきか
借り換えるとして、また変動にするのか、今度こそ固定にしたほうがいいのか、どっちですか？
これは「今後の金利がどう動くか」で変わるので、正直、正解はないんですよ。ただ私が40代の方にお伝えするのは、「ローン残高が多くて、これ以上金利が上がったら家計がきつくなる」という方は固定に切り替えて安心を買う。「まだ返済に余裕があって、多少の変動は対応できる」という方は変動のまま様子を見る。どちらも間違いではない。大事なのは、今の金利水準をちゃんと確認した上で選ぶことです。
確かに、なんとなく変動のままにしてて、考えるのを後回しにしてたんですよね。ちゃんと一度見直さないとだめですね。
4. 借り換えの手順と、かかる費用
「どうせ手続きが大変で費用もかかるんでしょ」と思っている方も多いですが、流れを知ると意外とシンプルです。
借り換えの基本的な流れ
- 現在のローン条件を確認する（残高・金利・残り年数）
- 複数の金融機関で事前審査を申し込む（ネット銀行含む、3〜4行比較推奨）
- 本審査・契約（審査通過後、借り換え先と正式契約）
- 旧ローンの完済・抵当権の付け替え（司法書士が対応）
- 新ローンで返済スタート
かかる費用の目安
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 事務手数料（新しい銀行） | 借入額×2.2%、または定額5〜10万円 |
| 抵当権抹消・設定登記費用 | 5〜15万円程度（司法書士報酬込み） |
| 火災保険の見直し（任意） | ケースによる |
| 繰上返済手数料（旧ローン） | 0〜3万円程度（銀行による） |
合計で30〜50万円かかることが多い。だから残高が少なかったり、金利差がわずかだと「費用倒れ」になる可能性がある。逆に言えば、残高2,000万円で金利を1%下げられれば、年間20万円の節約になるから、2〜3年で費用を回収できます。
なるほど。じゃあまず「うちは借り換えたら何万円得になるのか」を計算してみないと判断できないってことですよね。
その通りです。試算してみると「思ったより大きい差が出た」「逆にそんなに変わらないからやめておこう」どちらかが見えてくる。まず数字を出すことが一番大事です。
5. 無料シミュレーションを使うべき理由
借り換えで損をしないためには、「自分のケースでいくら得になるか」を最初に試算することが欠かせません。でも、銀行の窓口に相談に行くと「うちで借り換えてもらう前提」で話が進みがちで、中立な比較がしにくいのが現実です。
そこで便利なのが、無料の住宅ローン借り換えシミュレーターです。
無料シミュレーションでわかること
- 借り換え後の月々の返済額の変化
- 総支払額の差（借り換え前後の比較）
- 諸費用を考慮した上での「実際の節約額」
- 何年で費用を回収できるか（回収期間）
無料でそこまでわかるなら、とりあえずやってみる価値はありますよね。銀行に行く前に数字を把握しておいたほうが、相談のときも話しやすいし。
そうですね。「借り換えるかどうか決めていないけど、とりあえず試算だけしたい」という段階でも十分使えます。試算した結果を持って銀行に行けば、担当者との話もずっと具体的になる。数字を知らずに動くのが一番もったいない。
6. まとめ：40代こそ、今が動き時
変動金利の上昇は、すでに始まっています。5年ルールで「まだ返済額は変わっていない」という方も、水面下では利息負担が増え続けています。
40代は、残高・残り年数・審査通過率のすべてにおいて、借り換えを検討するのに適したタイミングです。50代に入ると完済年齢の制約が出てきて、選択肢が狭まることもあります。
今すぐ借り換えを決断しなくてもいい。まずは「自分のローンがいくら損しているか、借り換えたら何円得になるか」を無料シミュレーションで確かめることから始めてみてください。
先生、今日は具体的な数字で教えてもらえてよかったです。「なんとなく不安」だったのが、「まず試算してみよう」に変わりました。早速やってみます！
住宅ローンは家計の中で一番大きな固定費ですから、ここを見直すだけで家計全体がぐっと楽になるケースも多い。「難しそう」で後回しにせず、まず数字だけでも確認してみてください。それだけで全然違いますよ。
※本記事の試算はあくまで参考値です。実際の返済額・借り換え効果は金融機関の審査結果や個別条件によって異なります。借り換えを検討される際は、必ず金融機関や専門家にご確認ください。
